【政策关键词】 】

■  棚改新动向：两类城市被要求尽快取消货币化安置

国务院常务会议指出，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。7月12日，住建部表示，要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

■ 全国首套房贷款利率微涨 政策仍以偏紧调控为主

今年上半年以来，各地严格执行调控措施，全国房价保持平稳。首套房贷款利率平均水平虽然依然“坚挺”，但一直维持在小幅上涨的态势。2018年8月份，全国首套房贷款平均利率为5.69%，相当于基准利率的1.161倍，环比上升0.35%，同比去年8月份5.12%的利率上升11.13%，这也是2017年1月份以来连续20个月上涨。当前房贷市场政策指向仍以偏紧调控为主，利率、首付、贷款审核均保持偏严态势，预计后期执行利率下降的银行数将会进一步减少，持平及上涨的银行数将会增多，随着利率持平银行数的增加，利率将表现出逐渐稳定的趋势。结合监测的利率数据特点来看，利率保持继续低幅上涨的概率极大

中观市场层面

精装与毛坯备案价分离：

2018年1月开始精装项目，精装需与毛坯备案价分离，精装房销售门槛大幅提高。

政府审批指导定价，现阶段精装备案价最高10723元/㎡（毛坯8235元/㎡，精装2488元/㎡），

纯毛坯最高备案价7260元/㎡。

市场监管：

精装修项目需全装修交付，开发商为第一责任主体，要建设工程竣工验收制度和标准进行分部、分户验收。全装修至少有一项或多项以上运用一体化装修技术，交付的装修质量和标准不能低于样板房标准。

严格禁止开发商捆绑车位变相销售 。

房贷利率上调：

商业贷款利率首套上浮至25%，上浮至30%，银行利率上浮达到历史最高水平，购房门槛提升

公积金首套首付比例不低于20%，二套首付比例由年初60%调整为40%。单职工贷款最高额度40万，双职工贷款额度最高45万。

市场监管：

精装修项目需全装修交付，开发商为第一责任主体，要建设工程竣工验收制度和标准进行分部、分户验收。全装修至少有一项或多项以上运用一体化装修技术，交付的装修质量和标准不能低于样板方标准。

严格禁止开发商捆绑车位变相销售。

2018年荆州房地产政策主要为控备案价和精装修监管完善这两个方面；贷款政策商贷利率上调，公积金首付比例下降，棚改还迁政策多元化，商品房市场拆迁客户占比下降。

荆州楼市自15年后开始以去库存为主导思想，政府对于土地放量有明显控制，16年荆州楼市进入上行趋势，库存得到有效释放后才开始进行房地产开发用地的放量，17年维持16年上行的趋势，房地产开放用地放量保持平稳增长，18年批示用地各板块均有新增，规划用途主要以住宅与商业为主；

同比往年，本年度土地成交量、成交面积、成交均价及楼面地价，量价齐升，相对前两年，成交地块有一定区域位置优势。

2018年度土地市场成交宗地数量33宗，宗地总面积240.64万方，其中商服、商住用地24宗，宗地面积178.27㎡；楼面均价1508元/㎡；

房地产开发住宅项目30个，宗地面积225.37万方，预估可建面积716.32万方，沙北新区4宗、荆北新区6宗、武德片区2宗、中心城区1宗，城东片区10宗、华中农高区1宗其他乡镇6宗新增地块。

从供应数据分析，2017年为荆州楼市住宅供应量为3年最小值，非住宅供应量达到最大值，主要原因为16年土地放量小，且多以去库存为主，导致供应有所下降，2018年住宅供应量达到近3年的最高峰，非住宅供应下滑幅度较大；

成交数据则始终保持稳步上升趋势，17年度环比上涨达15%，18年度环比上涨11%，形成量价齐升趋势，主要得益于去库存一系列政策的调整及实施。

2018年荆州城区楼盘新增预售面积达264.31万方，其中住宅项目新增预售面积224.91万方；商业项目 新增预售面积39.41万方。

 2018年荆州城区住宅新增供应区域以城东片区及沙北新区为主，占总新增面积的50%。商业新增供应集中在周边地区与荆北新区，占总新增面积的99%。

注：因房管局系统故障，新增供应更新1月~10月，11月~12月暂无法更新。

商业项目成交主要集中在荆北新区和周边片区。

全年新增供应225万方，成交249万方，整体均价6279元/ ㎡。月度成交表现逐步乏力，呈下滑趋势。均为毛坯价，价格波动空间不大。

全年新增39万方，成交26万方，成交均价7935元/ ㎡，结转库存95万方。库存高居不下，主力以商业体、专业市场为主，投资市场低迷

2018年年度全年供应成交汇总

全年商品房供应量：24139套，面积264万㎡

住宅 ：供应19434套，面积225万 ㎡

非住宅：供应4705套，面积39万㎡

全年商品房共成交：25359套，成交面积 254.41万㎡

住宅：成交22032套，面积249万  ㎡，成交均价6279 元/㎡

其中毛坯成交15158套，面积1631077.37㎡，成交均价5741元/㎡

精装成交7144套，面积866966.35㎡，成交均价9091元/㎡（毛坯价格7291元㎡）

非住宅：成交4012套，面积 30.45万 ㎡，成交均价 7686元/㎡

其中商业成交3327套，面积259865.77㎡，成交均价7935元/㎡

写字楼成交685套，面积44586.30㎡，成交均价6236元/㎡

住宅库存前三片区：沙北新区、城东片区、中心城区；

沙北片区内已有部分新增项目启动，同时亦有多个地块被拍得或即将挂牌，预计沙北片区未来供应量将远远多于其他几大片区。

商业库存前三片区：荆北新区、沙北新区、周边片区；

市场在售写字楼或SOHO产品不多，代表性项目为绿地及荆州新天地；

2018年年度数据总结分析

住宅部分

市场供应量持续放大，供应量增加：

截止目前住宅市场库存123万㎡,沙北新区库存量达到27％，以东都怡景为主要存量；城东片区库存量达到25%，以金源世纪城、恒隆四季城为主要库存量。

供应量不断增加，竞争压力逐渐增大。

商业部分

截止目前商业库存100万方，主要集中在荆北、沙北及周边片区；

受全国投资大环境影响，商业市场信心不足，去化缓慢，库存压力大；

多个商业项目进驻，竞争激励，以价换量，价格相对平稳；

办公市场仍属于初级市场，市场需求不足，荆州中小企业尚处于启蒙阶段，需求微弱；

商业潜在项目供应大，高，中，低端产品都有，项目之间竞争较为激烈，投资客群持观望态势。

① 根据土地市场监控数据分析，预估新增供应项目30个，其中纯商业项目3个，其余均为商住一体；

② 其中已经进入蓄客阶段项目6个，即将开盘；

③ 整体预估新增项目可建面积约为579万方。

根据本司库存及成交数据分析，未来荆州市场将会面临激烈的竞争环境和一定程度上的库存压力。

（来源：中润泰地产）